Acheter avec le PLS (Prêt Locatif Social)

Le Prêt Locatif Social est destiné à financer la construction ou l'achat de logements à destination d'investisseurs, et à leur mise en location par ceux-ci en faveur de locataires dont les ressources ne dépassent pas un certain plafond, le loyer étant lui-même plafonné.

En contrepartie de ce volet social, l'Etat accorde en tant que principaux avantages l'application de la TVA au taux dérogatoire de 5.5 % (au lieu de 20 %) sur le prix de vente et l'exonération de la T.F.P.B. (taxe foncière sur les propriétés bâties) sur un minimum de 15 ans. Le financement lui-même est assuré par un prêt accordé par l'un des établissements ayant obtenu de l'Etat le droit de distribuer du P.L.S. (mise en concurrence annuelle).

Pour l'investisseur, il s'agit d'un produit atypique mais très intéressant, le moindre coût à l'achat et l'économie sur la TFPB venant largement compenser le loyer plafonné, et ceci dans la mesure où les plafonds de ressources retenus pour les locataires permettent à une large part de la population d'y avoir accès.

Le PLS ne peut cependant hélas pas être cumulé avec l'intérêt du nouveau dispositif Pinel ou d'un investissement locatif loi Duflot.

Précisons enfin que le P.L.S. n'est pas distribué à guichets ouverts et que le Promoteur doit demander des agréments avant de le proposer à ses clients. Tous les logements ne sont donc dans la pratique pas éligibles au P.L.S., loin s'en faut, et LOGEMENT DIRECT demande au Promoteur de les signaler spécifiquement et d'indiquer le loyer calculé conformément aux plafonds réglementaires.
Le Promoteur vous assistera également pour la réussite du parcours administratif du P.L.S., parfois contraignant, mais « on n'a rien sans rien », n'est-ce pas ?
 

Il doit s’engager à gérer lui-même le logement financé par un PLS ou à en confier la gestion à une personne ou un organisme agréé par arrêté du ministère chargé du Logement (nota : les agences immobilières peuvent gérer des PLS).
Il peut avoir constitué une société civile avec d’autres personnes physiques.
 

Signature de la convention

Une convention doit obligatoirement être signée entre l’Etat et le bénéficiaire du PLS (c'est à dire l'investisseur immobilier qui emprunte avec un PLS). Cette convention détermine les obligations et les droits respectifs du propriétaire et des locataires du ou des logements qui ont fait l’objet de la convention ;

La durée de la convention

L’octroi du prêt locatif social à un particulier est subordonné à la signature d’une convention.
La convention est consentie pour une durée au moins égale à la durée du prêt. Toutefois, elle ne peut être inférieure à 15 ans ni supérieure à 30 ans.
Afin que les locataires puissent bénéficier de l’APL elle doit être, soit publiée au bureau des hypothèques, soit inscrite au livre foncier.
 

Pendant toute la durée de la convention, l’emprunteur s’engage à louer à des personnes qui, au jour de l’entrée dans les lieux, ont des ressources nettes annuelles imposables cumulées avec celles des autres personnes occupant le logement ne dépassant pas un plafond en vigueur.

Les logements doivent être occupés à titre de résidence principale.
Les logements ne peuvent être loués ou occupés à quelque titre que ce soit ni par les ascendants ou les descendants, ni par ceux du conjoint, ni par le conjoint du signataire de la convention.

Pendant toute la durée de la convention, l’emprunteur propriétaire bailleur s’engage à respecter des plafonds de loyer.

La signature de la convention ouvre droit à l’APL pour le locataire sous conditions de ressources.
 

               Plafonds de ressources - Année 2014

* Jeune ménage : couple sans personne à charge dont la somme des âges est, au plus, égale à 55 ans.
** Personne à charge :

• Enfants du locataire, de son conjoint (ou de son partenaire pacsé ou de son concubin) à charge au sens du Code des Impôts
• Ascendants du locataire, de son conjoint (ou de son partenaire pacsé ou de son concubin) de 65 ans ou plus et ascendants de 60 ans en cas d’inaptitude au travail dans la mesure où leurs ressources ne sont pas passibles de l’impôt sur le revenu
• Ascendants, descendants ou collatéraux au 2ème et 3ème degré du locataire, de son conjoint (ou de son partenaire pacsé ou de son concubin) dont le taux d’incapacité permanente est d’au moins 80% et dont les ressources ne sont pas passibles de l’impôt sur le revenu.

Les montants indiqués au tableau sont à comparer avec les revenus fiscaux de référence de l’année n-2.

Exemple :
Pour une entrée dans les lieux en 2013, l’appréciation des ressources se fait avec l’avis d’imposition de l’année 2011.

 

Les personnes physiques (achat en PLS par des particuliers) et les personnes morales (investissement PLS sous forme de société) peuvent réaliser des opérations en PLS.
Les organismes HLM, les SEM, les associations, les collectivités locales et les promoteurs privés peuvent bénéficier du PLS.

Le PLS peut principalement financer l’acquisition ou la construction de logements à usage locatif, ainsi que le cas échéant les travaux d’amélioration correspondants. Le PLS n’ouvre pas droit à une subvention de l’Etat. En revanche, il permet de bénéficier de la TVA à taux réduit et d’une exonération de TFPB pendant 15 ans. Les bailleurs doivent s’engager par une convention signée avec l’Etat, dont la durée est comprise entre 15 et 30 ans.

Le montant minimum du prêt est égal à 50% du prix de revient de l’opération. Il peut couvrir au plus la totalité du prix de revient, déduction faite des subventions.

Taux révisable indexé sur le livret A. La durée d’amortissement est de 30 ans maximum. Les établissements de crédit sont libres de proposer des prêts prévoyant des dispositions particulières, concernant notamment le remboursement (par échéances constantes ou par amortissement constant), ou la durée de remboursement.
La durée du prêt est de 30 ans maximum.

Ces prêts sont distribués par les établissements de crédit adjudicataires des enveloppes de prêts alloués chaque année.

Les frais de dossier ne peuvent dépasser 700 euros pour les personnes physiques.

L’établissement prêteur apprécie les sûretés nécessaires à la garantie du prêt

Il est nécessaire d’obtenir une décision favorable d’agrément prise par le préfet ou par le délégataire des aides à la pierre.
Le dossier de demande de décision favorable d’agrément sert aussi à l’instruction de la convention APL.
L’instruction est assurée par la DDE ou le délégataire et porte simultanément sur le projet de convention APL et sur la demande de décision favorable d’agrément.
Le préfet ou le délégataire signe simultanément la convention APL et la décision d’agrément puis l’établissement prêteur octroie le prêt.
La demande de prêt doit être effectuée auprès de l’établissement prêteur dans un délai maximum de 6 mois après la date de la décision favorable.

Un prêt complémentaire peut être accordé pour compléter le financement PLS par l’établissement de crédit qui a délivré le PLS ou par un autre établissement.

• Zone A bis :   12.85 € /m²
• Zone A :          9.88 €  /m²
• Zone B1 :        8.51 € /m²
• Zone B2 :        8.16 € /m²
• Zone C :          7.58 € /m²

Il s’agit du loyer plafond mensuel par m² de surface utile : surface habitable + moitié des surfaces annexes : caves, balcons, loggias....

Le loyer total d’un logement P.L.S. est ainsi composé du loyer principal, calculé à partir de la surface utile et du loyer plafond au m² de surface utile, auquel vient s’ajouter le cas échéant un loyer accessoire au titre des annexes au logement (parkings notamment).

Ce loyer accessoire est lui-même plafonné en fonction d’un barème local validé par le représentant de l’Etat ou le délégataire des aides à la pierre.

En ce qui concerne le zonage, les zones A, B1, B2 et C sont précisées dans  l'arrêté du 29 Avril 2009 (venant modifier celui du 10 Août 2006 relatif au dispositif Robien ). La zone A bis correspond à Paris et certaines communes limitrophes (voir document téléchargeable en bas de page).

• Zone A bis : Paris et communes limitrophes (voir arrêté du 1er Août 2014)
   
• Zone A : Voir zone A de l'arrêté du 1er Août 2014
   
• Zone B1 : voir zone B1 arrêté du 1er Août 2014
   
• Zone B2 : voir zone B2 arrêté du 1er Août 2014
   
• Zone C : voir zone C arrêté du 1er Août 2014

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