La loi Pinel : nouvel outil d'investissement locatif

On dit du bon vin qu'il se bonifie avec l'âge. Ce doit être la même chose avec certaines lois fiscales. Car la loi Duflot, qui n'avait pas réussi à convaincre du fait de certaines rigidités et limitations, vient de se trouver un successeur autrement plus attractif.

La loi de Finances pour 2015 promeut ainsi une nouvelle version d'un dispositif fiscal sensé être plus incitatif.

Avec un champ d'action élargi et un environnement administratif stabilisé, la loi Pinel dispose ainsi de deux années pour convaincre, jusqu'au 31 Décembre 2016.

Reste à savoir en quoi ce descendant de la loi Duflot mérite l'intérêt de l'investisseur immobilier.

Par rapport à son devancier, le dispositif fiscal Pinel présente des différences peu nombreuses mais significatives et qui vont toutes dans le bon sens pour l'investisseur. Jugez en plutôt :

• il est maintenant possible de choisir entre plusieurs durées pour son investissement locatif : 6, 9 ou 12 ans au lieu de 9 ans obligatoirement auparavant
• en corollaire, le pourcentage de réduction d'impôt varie de 12 à 21 % (au lieu de 18 % avant)
• la location à un ascendant ou un descendant est autorisée
• pour ceux qui envisagent un achat de pierre papier via l'acquisition de parts de SCPI, ce sont maintenant 100 % du prix qui sont pris en compte au lieu de 95 %
• le délai d'achèvement de 30 mois - pour les logements acquis en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) - se décompte maintenant à compter de la date de signature de l'acte authentique d'achat (et pas à compter de la déclaration d'ouverture de chantier)

Ces nouvelles dispositions mettent en avant l'abandon d'une posture idéologique et confèrent plus de souplesse et de possibilités de choix pour l'investisseur ainsi qu'une sécurité accrue.

Pour ceux qui souhaitent un avis sur l'intérêt réel d'un investissement loi Pinel.

La loi de Finances 2015 a totalement éclairci ce point.

La loi Pinel bénéficie d'un effet rétroactif au 1er Septembre 2014, sauf en ce qui concerne les dispositions ascendant / descendant.

En clair, tout investissement locatif antérieur au 1er Septembre 2014 n'a pas droit au dispositif Pinel mais au Duflot le cas échéant.

Entre le 1er Septembre et le 31 Décembre 2014, il est éligible en Pinel mais sans pouvoir bénéficier de la faculté de location à descendant ou ascendant.

Et, à partir du 1er Janvier 2015, tout investissement voulant bénéficier d'une réduction d'impôt peut bénéficier du dispositif Pinel sous toutes ses dimensions (y c ascendant descendant).

Pour l'appréciation de ces dates, le critère est celui de la signature de l'acte de vente notarié.

La loi Pinel n'innove pas en ce qui concerne la définition des bénéficiaires. Elle conserve la même logique que les lois Scellier ou Duflot.

Pour en profiter, l'investisseur qui envisage l'achat d'un logement en défiscalisation Pinel doit donc respecter certains critères :

• être une personne physique fiscalement domiciliée en France
• ou une société de personnes (sociétés civiles immobilières par exemple) non soumise à l'impôt sur les sociétés (revenus imposés au niveau des associés en tant que revenus fonciers)
• être bailleur de ce logement en location nue pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans, en tant que résidence principale du locataire.

La location de ce logement devra prendre effet dans les 12 mois suivant l’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si celle-ci est postérieure, tout comme en loi Duflot ou Scellier.

La loi est restrictive concernant les logements ouvrant droit au bénéfice de la réduction d'impôt.

Sont admis :

•   les logements neuf acquis entre le 1er Septembre 2014 et le 31 Décembre 2016 (acte authentique de vente)
•   les logements que le contribuable fait construire et qui font l’objet d’un dépôt de demande de permis de construire entre le 1er Septembre 2014 et le 31 décembre 2016
•   les logements que le contribuable acquiert entre le 1er Septembre 2014 et le 31 décembre 2016 et qui font ou qui ont fait l’objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d'immeubles neufs au sens du 2° du 2 du I de l’article 257
•    les logements ne satisfaisant pas aux caractéristiques de décence prévues à l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, acquis entre le 1er Septembre 2014 et le 31 décembre 2016 et qui font ou qui ont fait l’objet de travaux de réhabilitation, définis par décret, permettant aux logements d’acquérir des performances techniques voisines de celles de logements neufs
•  les locaux affectés à un usage autre que l’habitation acquis entre le 1er Septembre 2014 et le 31 décembre 2016 et qui font ou qui ont fait l’objet de travaux de transformation en logements.

Ne sont en revanche pas éligibles les logements faisant l'objet de montages financiers tendant à dissocier la nue propriété et la jouissance (démembrement de propriété), ni les logements financés en PLS (prêt locatif social).

De même, n'entrent pas dans le cadre de la loi Pinel les immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques, ou ayant fait l'objet d'un agrément ministériel, ou ayant obtenu le label "Fondation du Patrimoine".

L'investisseur devenu bailleur doit respecter des loyers maxi pour rester éligible au dispositif Pinel.

Ces plafonds de loyers s'expriment en m² de surface utile, soit la surface habitable augmentée de la moitié des annexes dans la limite de 8 m² (cave, cellier, balcon...).

Le coefficient multiplicateur créé pour la loi Duflot est maintenu. Ce coefficient multiplicateur est conçu de telle manière qu'il va mécaniquement majorer le loyer au m² des petits logements et minorer celui des grands.

Sa formule est inchangée, à savoir :  0.7 + (19 / Surface) le tout plafonné à une valeur de coefficient maxi de 1.20.
Une subtilité : le coefficient doit être arrondi à deux chiffres après la virgule.

Un logement de 60 m² de surface utile donnera donc droit à une surface de 60 x [ 0.7 + (19 / 60) ].

[ (19 / 60) + 0.7 ] = 1.01666 qu'il faut donc arrondir à 1.02.

Un coefficient de 1.00 correspond ainsi à une surface utile de 63.33 m² et le coefficient maxi de 1.20 à une surface utile de 38.00 m².

Pour obtenir le loyer plafond de son logement, il faut donc multiplier sa surface utile par le coefficient multiplicateur et par le loyer plafond au m² défini par zone dans le tableau ci-dessous.

Dans le cas de notre exemple, le loyer plafond sera donc égal à :
 60 x 1.02 x plafond de loyer de zone

IMPORTANT : le loyer plafond n'est qu'un loyer administratif maximal et le loyer de marché, quand il est inférieur, devra être privilégié faute de quoi le logement pourra rester inoccupé faute de locataire.

A noter également : les loyers plafonds ci-dessus peuvent théoriquement être modulés à la baisse par le représentant de l'Etat dans la région, après avis du Comité Régional de l'Habitat et des collectivités, par voie d'arrêté, par commune ou ensemble de communes. Le plafond de loyer éventuellement modulé à la baisse ne peut pas être inférieur au loyer plafond des logements sociaux de type PLS (Prêt Locatif Social) ni supérieur aux loyers du parc locatif privé.
Ce risque paraît cependant n'être que théorique, le ministère du logement ayant demandé par courrier aux préfets de ne pas en faire usage. Car une telle latitude aurait créé des disparités géographiques importantes et semé le trouble alors que la confiance dans la stabilité des règles est l'un des moteurs de l'investissement.

Comme pour la loi Duflot, les locataires voulant bénéficier d'un logement mis en location à la faveur d'un investissement Pinel doivent respecter des revenus réglementés de type intermédiaire.

Dans la pratique, il s'agit de vérifier que les revenus du ménage n'excèdent pas les plafonds de ressources figurant dans le tableau ci-dessous.

Plafonds de ressources 2014

Ces plafonds de revenus sont à comparer avec le revenu fiscal de référence figurant sur l'avis d'imposition au titre de l'avant-dernière année (N-2) précédant celle de la signature du contrat de location.

Une nouveauté : la location à un ascendant ou descendant de l'investisseur est maintenant ouverte, mais à la condition expresse que le locataire ne fasse pas partie du foyer fiscal bénéficiant de la réduction d'impôt Pinel.

Rien de changé par rapport à la loi Duflot : la loi Pinel plafonne elle aussi la réduction d'impôt en prenant en compte le niveau des prix de vente.

Comment ?

Grâce à l'obligation de respecter un prix maximum au m² de surface dite "habitable" au sens de la surface prévue au dernier alinéa du a) de l'article 2 duodecies de l'annexe III du Code Général des Impôts. Cette surface n'est en réalité pas la surface habitable connue par chacun, mais la surface "utile" évoquée dans le paragraphe consacré aux plafonds de loyers.

Ce prix plafond au m² est inchangé : un prix de 5 500 € par m² quelle que soit la zone. Cette simplicité, apparemment illogique vu la disparité des prix de vente en France selon les régions, est le fruit d'une logique restrictive.

Son invariabilité et son niveau - bien en dessous des prix de vente Parisiens par exemple -  limiteront mécaniquement l'attractivité de certains territoires en termes d'économie d'impôt. Difficile d'accepter de payer 10 000 € par m² si la contrepartie en termes de réduction d'impôt est plafonnée à 5 500 €.

Bien comprendre : le dépassement de ce seuil de 5 500 € n'empêche pas le logement d'être éligible à la réduction d'impôt Pinel, mais il en écrète le prix retenu comme base de la réduction.

Un logement de 40 m² vendu 400 000 € (soit 10 000 € par m²) ne sera ainsi pris en compte qu'à hauteur de 220 000 €.

C'est finalement le nerf de la guerre.
L'argent, moteur de toute approche d'investissement, nécessite de parler chiffres.

Comme ceux du plafond d'investissement ou de la réduction d'impôt.

Le plafond d'investissement en loi Pinel

Rien de bien nouveau sous le soleil, par rapport à la loi Duflot : le plafond d'investissement reste de 300 000 euros par an et par contribuable.

Et ce plafond d'investissement peut toujours être utilisé, au choix de l'investisseur, pour acheter un ou deux logements. Cette capacité de ventiler le plafond d'investissement sur 1 ou 2 logements existait déjà dans le cadre du Duflot, ce qui peut permettre de choisir d'acheter un gros logement ou deux petits, ou bien un logement et un complément de défiscalisation en pierre papier (parts de SCPI).

Le calcul de la réduction d'impôt

C'est l'une des nouveautés : le taux de la réduction d'impôt est variable de 12 à 21 % selon la durée (de 6 à 12 ans de l'engagement de location.

L'investisseur a donc droit à une réduction d'impôt de 12 % pour 6 ans ou 18 % pour 9 ans.
Et l'option d'une durée supplémentaire de 3 ans (pour aller jusqu'à 12 ans) allonge d'autant l'engagement de location et porte en contrepartie la réduction d'impôt à 21 %.

Quant à la question de savoir calculer sa réduction d'impôt Pinel, c'est assez facile.

Il suffit de multiplier le montant de votre investissement (éventuellement plafonné selon ce qui précède) par le taux de 2 % pour connaître votre réduction d'impôt annuelle, pour chacune des 6 ou 9 premières années (12 ou 18 %).
Pour les investisseurs ayant choisi d'opter pour 3 années supplémentaires, la réduction d'impôt venant e complément sera de 1 % pour chacune des 3 années (soit 3 % de mieux).

Bien sûr, le montant de la réduction d'impôt s‘applique sur l'impôt réellement dû pour chaque année.

Et il revient à l'investisseur / contribuable de faire la demande de réduction d'impôt lors du dépôt de la déclaration de revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble (ou de son acquisition si elle est postérieure).

Il existe d'autres points à noter même s'ils sont secondaires.

Une exigence de performance énergétique

Pour donner droit à un investissement loi Duflot, les logements doivent répondre à un niveau minimum de performance énergétique :

• pour les logements neufs : respect de la réglementation thermique RT2012 ou label BBC 2005
• pour les bâtiments existants : label HPE Rénovation 2009, ou label BBC Rénovation 2009 ou respect de deux exigences de performance énergétique globale sur quatre, définies par arrêté du ministre chargé de la construction (isolation de la toiture ou des murs donnant sur l'extérieur ; fenêtres ; système de chauffage ; système de production d'eau chaude sanitaire)

La notion de délai d'achèvement

La loi Pinel introduit une modification porteuse de sécurité en matière de délai d'achèvement.

Alors qu'antérieurement le point de départ était la déclaration d'ouverture de chantier (pour les logements en VEFA), la date de signature de l'acte authentique d'achat est devenue la règle. Ceci est plus sécurisant car dans le cas de chantiers un peu longs (grosses opérations immobilières ou projets immobiliers réalisés par tranches) la déclaration d'ouverture pouvait intervenir assez tôt, tandis que la date d'achat est un critère plus neutre et plus facile à apprécier.

En résumé :

Pour les logements neufs achetés en vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), le délai d'achèvement est de 30 mois à compter de la date d'acquisition (acte notarié).

Pour le logement que le contribuable fait construire, le délai est de 30 mois aussi, mais à partir de l'obtention du permis de construire.

Et pour les locaux ou les logements existants devant faire l'objet de travaux, le délai retenu pour l'achèvement est celui du 31 Décembre de la deuxième année suivant l'achat.

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