Les principes de la location-accession

Typiquement, un achat en location-accession par un particulier se compose de deux phases chronologiques distinctes :

1. une période de location préalable pendant laquelle le candidat locataire-accédant est un locataire presque comme les autres
2. la décision d'achat formelle, concrétisée par une levée d'option et par l'acte d'achat définitif qui transforme le locataire en propriétaire

La location accession est donc un processus assez complexe puisqu'il faut organiser ce parcours, de locataire à propriétaire, aussi bien sur les plans juridique que financier, et prendre également en compte la manière de produire et d'acheter son appartement ou sa maison.

De fait, la location accession ne concernant que le neuf, l'achat de ce logement neuf doit s'appuyer sur les textes régissant la vente de logements dans le neuf. Ce qui signifie, le plus souvent, respecter les textes sur la vente sur plans, officiellement appelée VEFA ou vente en l'état futur d'achèvement.

Un programme immobilier en location-accession ne naît pas tout seul.

Il faut un porteur de projet.

Ce professionnel de l'immobilier est celui qui va - comme tout promoteur immobilier - sélectionner le terrain, l'acheter, déposer et obtenir un permis de construire, procéder à la consultation des entreprises pour les travaux et suivre le chantier jusqu'à la livraison. Mais ce n'est pas tout.

La particularité de la location accession est que le porteur du projet doit également trouver un financement pour couvrir l'ensemble du prix de revient du programme puisque, dans un premier temps, ses clients potentiels ne sont que locataires et ne payent donc pas comptant le prix de vente de leur appartement ou de leur maison neuve.

Dans la pratique, les locataires-accédants vont donc payer, en tant que locataires, un loyer à leur propriétaire bailleur et un complément de redevance en tant qu'avance sur le prix de vente. Cette fraction de la redevance correspond à la constitution d'une épargne personnelle qui va se cumuler au fil des mois pour constituer (ou bonifier) leur apport personnel, diminuant ainsi le recours au crédit immobilier futur.

L'enjeu pour eux est de pouvoir, entre leur épargne et le prêt (les mensualités de ce prêt), faire face au prix de vente du logement afin de devenir réellement propriétaires de leur logement en manifestant leur décision de lever l'option.

Pour le vendeur, l'enjeu est d'arriver à bâtir un plan de financement équilibré au travers duquel il pourra assumer (grâce aux loyers encaissés) le portage du prix de revient du programme pendant la phase de location et percevoir la marge prévisionnelle au moment de l'achat du bien immobilier par le locataire devenu accédant.

La location-accession existe depuis plus de 30 ans.

Codifiée par la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière, cette forme différée d'accession à la propriété a établi à cette occasion les grands principes qui la gouvernent :

• une période de jouissance initiale à titre onéreux (location)
• suivie d'un transfert de propriété après la manifestation ultérieure de l'accédant de sa volonté d'acquérir
• moyennant le paiement fractionné ou différé du prix de vente et le versement d'une redevance jusqu'à la date de levée de l'option.

Ces grands principes sont toujours en vigueur aujourd'hui et concernent aussi bien des immeubles à usage d'habitation que mixtes (habitation et professionnel) et des immeubles achevés ou en VEFA.

Le PSLA (prêt social location-accession) est un avatar moderne de la location accession, qui reprend tous les principes de la loi de 1984 et présente quelques particularités :

• il s'agit d'un produit imaginé par les pouvoirs publics en tant que représentant d'une forme d'accession sociale à la propriété, bénéficiant à ce titre d'avantages comme une tva à taux réduit et une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB)
• il est accompagné d'un volet de sécurisation de l'achat, avec des garanties de rachat et de relogement
• les tarifs de location au mètre carré et les prix de vente sont soumis à des plafonds réglementaires
• les bénéficiaires ne doivent pas dépasser - concernant leurs revenus - des plafonds de ressources établis en fonction de la taille du ménage (les futurs occupants du logement)

Tous les opérateurs (promoteurs immobiliers comme organismes HLM) sont autorisés à monter des programmes immobiliers éligibles au PSLA, l'éligibilité effective étant soumise à l'obtention d'un agrément délivré par le préfet du lieu ou par le délégataire local des aides à la pierre.