Comprendre la gestion locative

Gestion locative, gestion immobilière, administration de biens : autant d'appellations qui concernent un seul objectif, celui de la valorisation du logement objet d'un investissement locatif par son propriétaire.

De fait, la gestion locative est le pieu qui va ancrer l'investissement dans la réalité, en essayant de bonifier toute la théorie initiale et les simulations financières qui ont présidé à la décision d'achat.

Et ce, sur le long terme !

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Les splendides dialogues de sourds auxquels il est parfois permis d'assister lors de la livraison des logements proviennent bien souvent d'une incompréhension du vocabulaire de base de la gestion locative.

Entre profane et professionnel, le courant ne passe pas toujours spontanément alors qu'il suffit de peu de chose pour être sur la même longueur d'onde.

Le loyer

"Loyer" semble un mot anodin du vocabulaire courant. Mais méfiez vous... derrière cette apparence insignifiante, le mot a du caractère et plusieurs personnalités.
Car si on vous dit "loyer brut", "loyer net", "loyer chargé", pensez vous qu'il s'agisse de la même chose ? Non, et c'est une des sources d'erreur. Dissipons tout malentendu :

• le loyer : sans plus de précisions, le loyer est donc le loyer hors charges, c'est à dire le montant demandé au locataire pour le loyer seul. On l'appelle aussi parfois loyer brut
• le loyer brut : c'est donc le loyer (cf ci-dessus) avant qu'on y ajoute ou y retranche quoi que ce soit
• le loyer chargé : c'est le montant du loyer auquel on a ajouté le montant des charges locatives imputables au locataire
• le loyer net : ce terme est une facilité de langage qui recouvre en principe la fraction du loyer que le propriétaire va effectivement percevoir chaque mois déduction faite des retenues et frais divers

Les charges

Grosso modo, les charges sont les frais de fonctionnement de l'ensemble immobilier, ventilées par logement selon les règles fixées au règlement de copropriété ou dans les statuts de l'association syndicale libre.

Ces charges comprennent notamment le coût des contrats d'entretien de toute nature, les consommations électriques des parties communes, les contrats d'assurance, les honoraires du syndic (quand il y en a un) et parfois aussi des provisions sur les consommations de fluides (eau, et chauffage + eau chaude quand le système est collectif).

Il faut savoir que seule une partie de ces charges (la très grosse majorité) peut être répercutée au locataire, selon leur nature.

Il reste donc aux frais du propriétaire bailleur une petite partie des charges locatives.

Le quittancement

Pour faire simple, le montant du quittancement (en quelque sorte la facture du propriétaire bailleur au locataire) est la somme du loyer et des charges locatives imputables au locataire.

Cette notion de quittancement est souvent utilisée par les gestionnaires immobiliers ou les assureurs comme assiette pour le calcul d'honoraires ou de cotisations (on utilise aussi la notion d'"encaissements" en tant qu'équivalent à quittancement).

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Le bailleur ne fait pas que bailler... et s'enrichir en dormant !
L'immobilier n'est en effet pas un milieu inerte, et le volet humain des relations entre un propriétaire bailleur (ou le professionnel qui gère à sa place) et son locataire occupe une place importante.

Choisir un locataire solvable et de bonne composition n'entre pas pour rien dans la réussite de son investissement locatif.

Il importe donc de consacrer du temps à cette recherche locative et de traiter les demandes du locataire avec tout le soin et toute la diligence utiles. Il ne faut jamais oublier que louer un logement est une prestation de services et qu'à ce titre le client a droit au respect, et même à la reconnaissance de son propriétaire quand il se comporte honorablement.

A l'inverse, il faut parfois payer de sa personne et ramener les brebis égarées dans le droit chemin quand le comportement du locataire pose des problèmes de voisinage ou quand la régularité des paiements devient aléatoire.

Une intervention humaine rapide et diplomate est bien souvent la meilleure solution pour rectifier le tir avant tout échange par écrit. Là aussi, la disponibilité et la réactivité sont des qualités essentielles du gestionnaire vis à vis du locataire.

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Cette dimension de la gestion immobilière n'est pas la plus difficile quand on achète un bien immobilier neuf, au moins dans les premières années. Mais il y a des impondérables de la vie d'un logement auxquels il faut être capable de répondre.

Que la charge financière de ces travaux soit pour le locataire ou pour le propriétaire (suivant leur nature, pour simplifier l'entretien courant pour le locataire et les gros travaux pour le propriétaire), il n'est jamais inutile de disposer d'une liste d'artisans ou d'entreprises pour avoir une solution de réparation à tout moment.

Il s'agit d'un confort précieux, car rester sans eau chaude par exemple, est rarement un motif de réjouissance.

Ne pas oublier non plus les phases de relocation avec les états des lieux de sortie de l'ancien locataire, d'entrée du nouveau, les éventuels travaux de rafraîchissement, et le volet administratif qui va avec (prise en compte de la vétusté notamment).

En clair, la gestion technique d'un logement ne se fait pas toute seule et la prise en charge par un gestionnaire professionnel aide à comprendre pourquoi on lui paye des honoraires.

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La base de l'arithmétique de la gestion locative consiste pour l'administrateur de biens à décomposer et recomposer les notions de loyer et de charges pour demander au locataire de payer le juste prix et pour restituer au propriétaire la fraction lui revenant après imputation des frais et de sa part de charges.

Le locataire va donc payer le montant du quittancement qui lui est réclamé, c'est à dire la somme du loyer hors charges et de la provision pour charges locatives.

Le propriétaire se verra restituer le montant du loyer hors charges, moins la part de charges imputable au propriétaire, moins aussi le montant des autres frais (honoraires du gestionnaire, cotisations d'assurance en cas de souscription de garanties locatives...).

Au quotidien, un gestionnaire professionnel va donc devoir accomplir des tâches comme l'établissement du quittancement, les appels de fonds, prélèvements, décomptes détaillés, paiements divers (au syndic, aux assureurs éventuels) etc...
Plus la gestion de toutes les anomalies liées à ces flux, comme le suivi et la relance des paiements ou la gestion des dossiers d'impayés éventuels.

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Certaines compagnies d'assurance proposent des produits (sous forme de contrats) visant à mettre à disposition des bailleurs un certain nombre de garanties locatives.
Ceci afin de protéger (dans certaines limites) les propriétaires contre des risques identifiés : impayés, détériorations immobilières, protection juridique, absence de locataire.

Les limites de garanties sont variables, prenons un exemple :

• impayés : plafonds possibles pour le quittancement mensuel (2 000 euros par logement), pour la durée totale du sinistre (24 mois), pour le montant total du sinistre (40 000 euros). Le montant total garanti peut être invariant ou rechargeable selon les contrats. Rechargeable signifie que le montant disponible se reconstitue au fur et à mesure de la récupération des impayés auprès du locataire.

• détériorations : fixation d'un plafond relatif ou absolu par sinistre (exemple : plafond relatif de 12 mois de quittancement ou 7 000 euros de plafond absolu)

• protection juridique : garantie illimitée de défense et de recours juridique dans la procédure entre bailleur et locataire. Ou au contraire, fixation d'un plafond.

• absence de locataire : il existe deux types d'absence de locataire. L'absence de locataire lors de la première mise en location d'un logement neuf est souvent appelée "carence locative". Assez peu d'assureurs proposent ce type de garantie, à des conditions financières acceptables en tout cas, car le risque d'appréciation est important pour eux.
  En revanche, l'absence de locataire entre deux locations - appelée vacance locative" - est plus facile statistiquement à tarifer pour eux et les offres de contrats sont plus nombreuses et plus accessibles.

Les tarifs applicables sont très divers suivant les périodes et les opérateurs. Suivant aussi que le contrat souscrit est un contrat individuel ou l'adhésion à un contrat de groupe proposé par l'intermédiaire de l'administrateur de biens agréé par la compagnie d'assurances.

Des ordres de grandeur de 2 % pour une garantie impayés seule (contrat groupe), jusqu'à 4 ou 5 % du quittancement pour une couverture multi garanties sont relativement courants (malgré une certaine volatilité suivant le contexte économique du moment).

La GRL : Garantie des risques locatifs

A titre de "culture générale" sur ce thème des garanties, il faut connaître l'existence de la GRL, tentative de mise en place par les pouvoirs publics d'un système d'assurances locatives permettant notamment d'élargir le spectre des bénéficiaires avec une régle de solvabilité assouplie (revenus nets de 2 fois le couple loyer + charges, au minimum, au lieu de "fois 3" en général).

Cette GRL, qui existe depuis 2007 avec une modification en 2010, s'avère un échec relatif, notamment du fait du peu d'intérêt que lui portent les compagnies d'assurance appelées à lui donner corps.

La GURL : Garantie universelle des risques locatifs

Fort logiquement, comme la GRL a échoué, on va lui trouver un successeur !

Toute plaisanterie mise à part, la ministre Cécile Duflot ambitionne de mettre en oeuvre dans le courant de l'année 2013 le cadre d'une nouvelle garantie de type GRL.
La GURL, avec un U comme "universelle", se veut notamment le moyen de sécuriser, vis à vis des propriétaires, le paiement des loyers, ce qui, indirectement, offre aux locataires une plus grande possibilité d'accès à un logement du fait de propriétaires moins crispés sur le risque d'impayés.
Le canevas de cette GURL reste globalement à mettre au point et à valider : coût, redevable, niveau des garanties, niveau des exigences vis à vis des locataires, articulation avec le système de caution par un tiers...

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Les promoteurs immobiliers professionnels ont l'habitude des schémas d'investissement locatif et de défiscalisation.

Ils ont pratiquement tous développé depuis des années pour leurs clients une pratique de service intégré de gestion locative, soit en ayant créé des filiales ou des départements dédiés, soit en ayant noué des partenariats avec des professionnels de la gestion.

Précisons que l'activité de gestion pour le compte de tiers demande aux professionnels d'obtenir une carte de gestion délivrée par la Préfecture.

Un exemple de mandat de location - gestion

Pour ne pas parler dans le vide, on pourra feuilleter et commenter quelques éléments de la trame de cet exemple de Mandat de location gestion . Pour les commentaires :

1. il s'agit d'un mandat de location et de gestion. Les deux volets (location et gestion) peuvent parfaitement être dissociés, certains propriétaires voulant parfois participer à la recherche locative, mais il est plus confortable à notre sens d'avoir la totalité des prestations regroupées dans un seul document
2. il y a donc deux types de rémunération ; l'une pour la gestion locative et l'autre pour la recherche de locataire. Dans les deux cas, la rémunération dépendra d'un pourcentage et de l'assiette de ce pourcentage (attention : le plus souvent le % s'appuie sur le quittancement mais parfois sur le loyer, ce qui est plus favorable à pourcentage équivalent)
3. le niveau des honoraires de location est variable selon les tarifs de l'agence immobilière ou de l'administrateur de biens concerné. Le principe légal est que le locataire et le propriétaire paient la même somme. Dans la pratique, ce montant dépasse rarement 1 mois de loyer pour chaque partie (propriétaire et locataire) soit 8.33 % du loyer annuel, et est rarement inférieur à 4 %, sauf formule particulière
4. le niveau des honoraires de gestion est souvent de l'ordre de 7 à 8 % du quittancement (encaissements) pour un logement de taille moyenne. Ce tarif peut se révéler supérieur pour un logement de petite taille comme un studio par exemple. Les structures de gestion associées à l'activité de promoteurs proposent assez souvent des conditions préférentielles (ordre de grandeur : parfois jusqu'à 6 % hors taxes sur le montant du loyer hors charges) pour fidéliser et remercier leurs clients investisseurs.
5. le dépôt de garantie est limité légalement à 1 mois de loyer hors charges
6. on peut éventuellement rajouter en fin de mandat un paragraphe relatif à la souscription d'un contrat d'assurance relatif aux garanties locatives (description sommaire de la prestation et du coût, avec signature séparée d'un bulletin d'adhésion le plus souvent)

Autres sites utiles :

Page "Logement vide relevant du secteur privé" sur Service-public.fr

Guide du bailleur de la CAF