Le périmètre de l'investissement immobilier

Dire que la pierre est en odeur de sainteté est une parole d'évangile... au sens historique du terme.

Cette vérité intemporelle, ou culturelle, selon les opinions, illustre à merveille le rôle fondateur et fédérateur de l'immobilier, protecteur du foyer et garant de la sécurité des hommes.

De nos jours, si la pierre a perdu ce côté quasi mystique de refuge, elle a néanmoins conservé sa réputation de valeur refuge, sûre d'investissement à long terme.

Nous sommes tous un peu des escargots, avec notre maison sur le dos...

Peu importe d'ailleurs la destination de cet investissement. Immobilier rime avec pierre et solidité. Et s'appuie sur l'investissement locatif et l'accession à la propriété.

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Investir dans l'immobilier, c'est aussi, et c'est même d'abord, faire le choix d'être propriétaire de sa maison ou de son appartement.

Il s'agit là, de manière traditionnelle, de la première étape de la constitution d'un patrimoine familial dont la propriété du domicile constitue la clé de voûte.

Cette démarche qui conduit à la propriété de son logement porte logiquement le nom "d'accession à la propriété". C'est sous ce vocable que les pouvoirs publics regroupent les aspects ou les dispositifs qui concernent l'achat ou la construction par les particuliers de leur résidence principale, c'est à dire le logement occupé au quotidien avec leur famille.

Ce volet de l'immobilier, tout ce qu'il y a de plus classique, est dépouillé de toute connotation de rendement ou de spéculation immobilière. Il correspond à un parcours de vie et à la nécessité d'organiser l'espace familial.

Plusieurs formes d'habitat se dégagent, principalement en ville ou en périphérie.

Acheter un appartement neuf en ville

La forme urbaine la plus répandue en ville est le logement collectif. C'est donc en ville que l'on trouvera le plus grand nombre d'amateurs d'appartements neufs.

Il faut dire que la nouvelle génération immobilière sait s'affranchir des défauts ancestraux des immeubles, critiqués pour leur manque d'équipements ou leur pauvre qualité acoustique.

Habiter la ville aujourd'hui, c'est privilégier la proximité des commerces, des services et de son travail, sans renoncer à une qualité de vie et d'usage au quotidien ( stationnement, ascenseurs, terrasses...) dans son logement.

Ou opter pour l'achat d'une maison ?

La maison est l'autre forme de logement plébiscitée par les Français.

Certains sont nostalgiques de nos campagnes ou des maisons de leur enfance.
D'autres privilégient l'espace et l'art du jardinage.
Les derniers préparent l'arrivée dans leur foyer d'un premier ou, souvent, deuxième enfant qui sert de déclencheur à la décision d'achat de la maison. Car l'appartement occupé jusque là ne comptait pas assez de chambres et n'était pas extensible !

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Et comme toute colline a deux versants, l'investissement locatif se développe sur les territoires laissés libres par l'accession à la propriété.

Car c'est bien de cela dont il s'agit. Certains pensent que l'investissement locatif profite des incitations fiscales pour se développer au détriment de l'achat de résidences principales par les ménages.

En fait, c'est le contraire : le volume de l'accession à la propriété est celui qui donne le tempo sur le moyen terme.
L'investissement locatif intervient pour compléter la production de logements et fluidifier le marché immobilier en offrant une solution d'habitat aux locataires. Sans nécessité de trancher !

Et, à défaut de couper la poire en deux, c'est la qualité de votre investissement qui fera la différence !

La location, un mode d'habiter choisi ou subi ?

C'est le type même de question qui ne peut pas se contenter d'une réponse unique. Les deux, mon général !

Certains locataires ne parviennent pas à devenir acquéreurs de leur logement alors qu'ils le souhaitent, pour des problèmes financiers le plus souvent. Leur recherche pourra être couronnée de succès sur la durée, mais cela passera certainement par une plus ou moins longue phase d'épargne préalable et par la recherche de formules d'achat moins onéreuses (prix réduits comme ceux de Logement Direct, tva minorée...).

Mais il existe de nombreux cas où la location est volontairement privilégiée, quand le locataire sait qu'il ne restera pas très longtemps ou qu'il donne momentanément la priorité à sa consommation ou à la constitution d'une épargne, sans compter les cas où il choisit de rester libre et très mobile.

La location  n'est pas toujours un choix d'habiter par défaut, loin de là, et un parc immobilier locatif est extrêmement utile par sa souplesse (mutations professionnelles, mobilité etc...).

Les incitations fiscales : de la carotte au bâton

La carotte, fiscale bien sûr, est celle qui va inciter l'investisseur à s'engager dans une opération d'immobilier locatif. Economiser de l'impôt est l'un des leviers fréquents de l'investissement locatif.

L'investisseur s'appuie ainsi sur trois points pour équilibrer son investissement et se constituer un patrimoine complémentaire : l'économie fiscale, les loyers du locataire et sa propre capacité d'épargne pour combler la différence de trésorerie.

Réussir son investissement suppose néanmoins de respecter les textes de lois qui définissent le dispositif fiscal choisi car, dans le contexte contemporain, la moindre carotte est assortie de sévères contreparties qu'il convient de suivre consciencieusement pour éviter tout retour de bâton !

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L'immobilier neuf n'est pas un système de vases communicants.

La faiblesse momentanée d'un secteur ne se fait pas au détriment de l'autre, au contraire.

La continuité et la fluidité des parcours résidentiels, de la location des jeunes années à l'accession à la propriété au moment de fonder un foyer (pour rester dans les images d'Epinal de l'inconscient collectif) sont des conditions indispensables à des marchés immobiliers résidentiels équilibrés, en appui sur leurs deux jambes.

Dans ce contexte, les produits immobiliers, quels qu'ils soient (maisons, maisons de ville ou groupées, appartements) sont de bons serviteurs qui se mettent indifféremment à disposition de leurs futurs maîtres.

Que l'acquéreur soit un propriétaire accédant ou un bailleur (investisseur locatif), chaque logement - à condition qu'il ait été bien conçu - saura satisfaire un occupant sans se poser aucunement la question de son statut de locataire ou de propriétaire.

Inutile sur ce point de s'attaquer aux moulins à vent... Les statistiques feront la différence !