Le calcul de la réduction d'impôt loi Duflot

Investir, c'est bien. Mais savoir pourquoi, c'est mieux !

Calculer le montant de sa réduction d'impôt Duflot, c'est enfin comprendre et toucher du doigt le sex appeal d'une carotte fiscale.
Car un investissement locatif au travers d'un achat en loi Duflot sans réduction d'impôt, c'est un peu comme des vacances sans soleil !

Un peu de lumière ?

En fait, la loi Duflot, sur le plan du mécanisme fiscal, n'apporte pas de vraie nouveauté par rapport à sa devancière la loi Scellier. Il s'agit toujours de calculer une réduction d'impôt.

Pas de système d'amortissement ou autre dispositif sophistiqué, la réduction d'impôt est calculée sur le montant de l'investissement et s'impute directement sur le montant de l'impôt dû.

Mais il faut tenir compte de tous les paramètres, parmi lesquels les plafonds et le taux principalement.

Schématiquement, il y a :

1. le montant de l'investissement
2. le taux
3. la durée

Le montant de l'investissement :

En loi Duflot on peut investir tous les ans (de 2013 à 2016 inclus). Le plafond annuel est de 300 000 euros et on peut acheter 2 logements par an. Si le montant de votre investissement annuel dépasse 300 000 euros, il reste éligible, mais il sera plafonné à 300 000 euros.

Il y a un deuxième plafonnement cumulatif ; celui qui s'exerce en fonction du prix au m² ( 5 500 euros). Ce plafond n'est en général pas contraignant sauf dans les territoires les plus chers (comme Paris par exemple). Là aussi, le dépassement du plafond n'est pas éliminatoire, mais le montant de l'investissement pris en compte sera écrété de la différence éventuelle.

Une remarque en passant : si on peut investir en théorie tous les ans, le montant de la niche fiscale sous-dimensionnée (10 000 euros) freinera les plus enthousiastes. Dans la pratique on investira rarement plus de deux fois en loi Duflot.

Le taux :

c'est très simple, le taux est de 18 %. Aucune option n'est possible, contrairement à la loi Scellier, en faveur d'un allongement de 3 ou 6 ans supplémentaires.

La durée :

c'est pareil, aucune difficulté, tout le monde aura droit à une réduction d'impôt étalée sur 9 ans. Du coup le taux de la réduction d'impôt annuelle est de 2 % par an sur 9 ans.

Prenons le cas d'un investissement de 250 000 euros pour un logement de 90 m² ; le montant de la réduction d'impôt annuelle sera donc de 5 000 euros (250 000 x 2 %).

Prenons un cas plus complexe ; l'achat de deux logements pour 400 000 euros et 50 m² (pour le total des deux logements).
Dans ce cas l'assiette du calcul de la réduction d'impôt ne sera pas 400 000 euros, puisque le plafond annuel est de 300 000.
On pourrait donc penser retenir 300 000 ; mais comme le prix du m² des logements est de 8 000 euros (400 000 : 50), il faut faire le calcul sur cette base, soit : 400 000 : 8 000 x 5 500 = 275 000.

C'est donc sur cette base de 275 000 (inférieure au plafond de 300 000) que l'économie d'impôt sera calculée, soit 275 000 x 2 % = 5 500 euros. Eurêka !

(bien entendu, si le prix au m² de votre logement est inférieur à 5 500 euros du m², il suffit de vérifier le respect du plafond annuel de 300 000 euros).

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