La taxe d'aménagement, fille de la surface de plancher

Très clairement, et même si ce n'est pas revendiqué officiellement, la réforme des taxes d'urbanisme - sous couvert de simplification, que nous vous laissons apprécier plus loin - vise essentiellement à augmenter le produit de la taxe pour les collectivités locales.

Les premières simulations réalisées par les professionnels de l'immobilier privé (promoteurs immobiliers sur des programmes immobiliers complets) tournent autour d'un doublement du produit de la taxe, quand ce n'est pas davantage.

Ceci ne participe bien évidemment pas à rendre l'immobilier neuf plus abordable, mais est secondaire dans l'approche qui a été celle des pouvoirs publics.

Le fil rouge de l'histoire ? Pousser les collectivités locales à construire davantage en leur donnant l'envie de dire oui à des projets qui leur rapporteront plus en taxes qu'ils ne coûteront en infrastructures directes ou indirectes. Car il a été trop souvent constaté dans le passé que des P.L.U. (plan local d'urbanisme) timides ou des refus de permis de construire fallacieux étaient le reflet d'une volonté absente faute de moyens.

Alors là, autant vous prévenir tout de suite : nous n'allons pas discuter poésie.

Et si vous avez l'habitude de compter sur vos doigts, pensez à changer de méthode. Empruntez un boulier ou allumez votre ordinateur (ah, c'est vrai c'est déjà le cas...).

Comme le titre de cette fiche l'indique, la TA est étroitement liée à la surface fiscale (la surface de plancher fiscale) qui en constitue pour l'essentiel l'assiette.

Pour faire simple :

La taxe d'aménagement est le produit d'une base par une valeur et par un taux.

La base principale est la surface de plancher fiscale, la valeur est exprimée en € par m² de surface fiscale et le taux s'applique au produit de la SP fiscale (aussi appelée surface taxable) pour aboutir au montant de la taxe.

Mais.... la base est élargie à d'autres éléments comme les emplacements de parking.

Mais.... il y a des abattements.

Mais.... il y a des exonérations.

Mais.... les taux sont une somme de taux.

Comme quoi, faire simple est un art difficile (surtout pour l'administration), et faire simple ne permet pas de faire précis.
 

Pour un calcul plus précis (et entrer dans le détail du calcul) :

1.  Il faut commencer par déterminer les bases du projet immobilier concerné :

• en premier lieu la surface de plancher taxable, et la décomposer par nature (logement libre, logements sociaux hors Prêt Locatif Aidé d'Intégration - comme le PLS - ou logements bénéficiant du taux de TVA réduit - comme l'accession sociale en zone ANRU - , PLAI...)
• mais aussi les aménagements ou équipements : emplacements de parking, piscine, éoliennes (si soumises à permis de construire), panneaux photovoltaïques (si posés au sol), emplacements pour HLL (habitations légères de loisirs), et pour les campings les emplacements de tentes, caravanes ou résidences mobiles de loisirs

2.  Il faut ensuite regarder quel est le montant applicable à ces bases (valeurs 2012 pour information) :

Pour les surfaces :

• pour les 100 premiers m² de surface de plancher (par logement) la valeur forfaitaire au m² bénéficie d'un abattement de 50 % (même valeur pour les logements sociaux hors PLAI ou les logements bénéficiant d'une TVA à taux réduit)
• au-delà de ces 100 premiers m², c'est la valeur forfaitaire qui s'applique (693 € en province et 785 € en Ile de France)

Pour les aménagements et équipements :

• fourchette de 2 000 € à 5 000 € par emplacement de stationnement (emplacements identifiés et non compris dans la surface taxable)
• dans les campings : 3 000 € par emplacement de tente, caravane ou résidence mobile de loisirs
• 10 000 € par emplacement pour les habitations légères de loisirs
• 200 € / m² pour les bassins de piscine (pas les margelles, par exemple, seulement les bassins)
• 3 000 € par éolienne d'une hauteur supérieure à 12 mètres (soumise à permis de construire)
• 10 € / m² pour les panneaux photovoltaïques quand ils sont posés au sol

3.  Enfin, il faut considérer les taux applicables :

• pour les communes le taux fait l'objet d'une délibération du conseil municipal : fourchette comprise entre 1 et 5 % (et, rarement, possibilité justifiée d'un taux de 20 % en cas de travaux nécessaires d'infrastructures ou de réseaux sur certains secteurs de la commune par exemple)
• département : taux maximum de 2.50 %
• région : seule l'Ile de France est concernée, avec un taux maximum de 1 %

L'évidence est de se renseigner auprès de sa mairie sur les taux applicables localement.

Exemple : si vous avez un projet de construction maison de 120 m² de surface taxable avec un emplacement de parking extérieur identifié, les 100 premiers m² seront "à demi-tarif" et les 20 suivants à plein tarif. Supposons que les collectivités locales aient délibéré pour des valeurs de 3 500 € pour l'emplacement de parking et pour des taux de 4 % pour la commune et de 2.50 % pour le département.

• En province, le coût de la TA pour un logement classique serait donc de :

[(100 x 693 / 2 + 20 x 693) + (3 500 x 1)] x ( 4 %+ 2.50 %) = (48 510 + 3 500) x 6.50 % = 3 381 €

• En Ile de France, en revanche, il faudrait utiliser la valeur forfaitaire d'Ile de France et rajouter le taux de la région (supposons 1%) :

[(100 x 785 / 2 + 20 x 785) + (3 500 x 1)] x ( 4 %+ 2.50 % + 1 %) = (54 950 + 3 500) x 7.50 % = 4 384 €

Pour mémoire :

• si vous achetez un appartement ou une maison dans un programme immobilier de promoteur, inutile de vous casser la tête, le prix de vente tient compte de tous les éléments du prix de revient, y compris la taxe d'aménagement.
• il est possible aux collectivités de voter des exonérations optionnelles au profit des logements sociaux ou de logements financés en PTZ+ dans certaines limites
• les valeurs ci-dessus sont actualisables chaque année, pensez à vérifier cette donnée...

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