La surface habitable (SH)

La surface habitable (aussi appelée SH) est l'un des deux principaux indicateurs chiffrés dans le logement neuf. Avec le prix de vente, la surface habitable est en effet l'objet de la première question quantitative de l'acquéreur. Payer, oui, mais pour combien de m² ?
 

La surface habitable est, dans le logement neuf et en vente en l'état futur d'achèvement, un indicateur essentiel dans la relation contractuelle entre le vendeur et l'acquéreur.

Elle est en effet indiquée sur le plan de vente, avec le détail des surfaces par pièce, et elle figure aussi dans la description du bien portée sur le contrat de réservation.

On la retrouve bien sûr ensuite également dans le corps de l'acte notarié et de ses annexes.

L'acquéreur s'en sert en parallèle pour se faire une opinion sur la taille de son futur appartement (ou future maison) et sur sa répartition entre pièces de jour et de nuit.

C'est également un paramètre essentiel dans le cadre du financement du logement, car le banquier ne manquera pas de calculer le prix au m², et certains plafonds de financement ou autres modes de calcul de prix ou de loyer s'appuient sur la surface de vente et sa cousine la surface utile.
 

La définition de la surface habitable est donnée par l'article R111-2 du CCH (Code de la construction et de l'habitation). Ce que disent les tables de la loi ?

"La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.

Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre."

 A la lecture de cette définition, on comprend que la surface habitable d'un logement est la somme des surfaces de toutes les pièces intérieures (on exclut les dépendances et les balcons ou autres) de ce logement, privatives et libres au sol à la seule condition que la hauteur sous plafond soit supérieure ou égale à1.80 m.
Ainsi, dans une même pièce on pourra avoir des hauteurs sous plafond inférieures à 1.80 m sur une partie (que l'on ne comptera pas dans la SH) et supérieures à 1.80 m sur le restant de la surface au sol (que l'on comptabilisera donc dans la surface habitable). Tel est le cas par exemple de pièces mansardées ou avec des toitures rampantes, dont une partie seulement des m² au sol peut en conséquence être considérée en SH.

La surface habitable est donc simple à comprendre et donne une bonne idée des mètres carrés vraiment utilisables dans un logement, au contraire de la SHON dont la complexité en première lecture réserve l'usage à des fins plus administratives, ce qui est d'ailleurs sa vocation.
 

Avec une telle définition, pas question d'optimiser le calcul de la SH : il n'y a aucune place pour la créativité, on doit se contenter de mesurer et de calculer.

En revanche, il est toujours possible d'améliorer la qualité d'usage d'un logement neuf, à surface habitable constante, en jouant sur des éléments comme :

• la position des portes et fenêtres pour faciliter la création de coins de vie bien pensés et la possibilité de meubler aisément les pièces
• minimiser certaines cloisons inutiles ou inverser certains sens d'ouverture de portes intérieures
• prévoir un placard sous escalier (la partie inférieure à 1.80 m n'est pas de la surface habitable, mais on peut s'en servir différemment)

Mais ces quelques exemples font partie du savoir-faire de l'architecte et du promoteur du programme immobilier de votre choix !

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