La surface hors-oeuvre nette (SHON)

La SHON ou surface hors-oeuvre nette est connue de tous ceux qui se sont intéressés un jour à un permis de construire ou à des taxes d'urbanisme.  Mais à quoi correspond cette SHON, à quoi sert-elle et comment la calcule-t-on ?

La surface hors-oeuvre nette est un peu le couteau suisse des surfaces dans l'immobilier. C'est la surface immobilière de référence, utilisée par exemple pour :

1. déterminer le nombre de m² de plancher autorisés dans le cadre d'un permis de construire par application du coefficient d'occupation des sols (COS) sur le terrain d'assiette du projet
    
2. calculer le montant de la plupart des taxes d'urbanisme :

   - TLE (taxe locale d'urbanisme)
   - TDCAUE (taxe départementale des conseils d'architecture, d'urbanisme et d'environnement)
   - Redevance d'archéologie préventive
   - TDENS (taxe départementale sur les espaces naturels sensibles)
   - Participation pour voies et réseaux
   - etc...

   
   
3. servir aussi dans le cadre d'un permis de construire à déterminer le nombre de parkings exigibles
    

La SHON est dite surface hors-oeuvre nette, car elle est calculée à partir de sa grande soeur, la SHOB (surface hors-oeuvre brute), à laquelle on applique un certain nombre de déductions de surfaces.
A titre non exhaustif, on peut noter parmi les principales déductions possibles dans le logement neuf :

• combles ou sous-sols quand la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m
• surfaces des loggias, balcons ou autres surfaces non closes situées au rez de chaussée
• locaux techniques situés en sous-sol ou en combles
• surfaces affectées au stationnement des véhicules
• au titre de l'isolation thermique,  5 % de la surface hors œuvre nette affectée à l'habitation (SHOB moins les déductions ci-dessus)
• et l'on peut encore déduire une surface forfaitaire de 5 m² par logement quand le ou les logements respectent les règles d'accessibilité intérieure pour personnes handicapées

La SHON est donc ainsi toujours inférieure à la SHOB, et parfois dans des proportions importantes dans le cas de programmes immobiliers comportant des parkings en sous-sol et des balcons, terrasses ou loggias.
 

Bien sûr, la SHON est une surface calculée essentiellement à des fins administratives.

Elle avait pourtant à l'origine une signification pratique plus importante car elle reflétait mieux la réalité des surfaces édifiées. Mais son adaptation, quelque peu artificielle, aux évolutions des règlementations thermiques ou d'accessibilité handicapés (voir les 2 dernières déductions ci-dessus) la prive peu à peu de toute signification technique.

Il faut savoir en effet que de nombreux professionnels se servent de la SHON pour porter un jugement sur la qualité de coefficients de rendement de plans (rapport entre SHOB, SHON, surface habitable) ou pour déterminer la valeur d'une proposition foncière. Il faut donc pour chacun de ces professionnels être très attentif et être sûr que son interlocuteur parle bien de la SHON réglementaire ou de la SHON dessinée ou de celle après application de l'abattement de 5 %...

Comme quoi, la SHON n'est pas forcément une surface aussi nette qu'on pourrait le souhaiter !

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