Promoteur immobilier, c'est quoi ?

Promoteur immobilier : il est certainement plus facile de répondre indirectement à ce qu'est un promoteur, si l'on aborde les questions du pourquoi et du comment.
Quelle est l'utilité du promoteur et comment ce professionnel s'y prend-il pour concevoir, réaliser et livrer les programmes immobiliers et les logements de ses clients ?
 

Parce que la nature a horreur du vide ? Ou plus sérieusement parce que construire demande un investissement au quotidien, un professionnalisme croissant et des moyens financiers importants ?

Contrairement à certaines idées reçues, maître d'ouvrage ne signifie pas propriétaire, mais représente la personne (physique ou morale) qui réalise un projet immobilier, c'est à dire celle qui l'initie, l'imagine, le finance et le mène à son terme.

En ce sens, les acquéreurs clients du promoteur ne sont pas des maîtres d'ouvrage, car il ne peut y avoir qu'un seul maître d'ouvrage sur un chantier, responsable de sa bonne marche envers toutes les parties prenantes.

Imaginer et coordonner sont deux facettes ignorées du métier de promoteur. Et pourtant elles sont essentielles à la réussite de ses projets.

Imaginer
Dès la phase de prospection foncière, il est indispensable de réfléchir aux grandes lignes du programme immobilier (organisation générale, concept, architecture...), aux types de logements, aux surfaces, mais aussi à la méthode de commercialisation ou au niveau de prix de vente.

Coordonner
Pour parvenir à la livraison des logements dans de bonnes conditions, les préalables et les domaines d'intervention sont nombreux dans des domaines aussi divers que la technique, le marketing, la fonction juridique ou les aspects financiers, le tout à travers une parfaite coordination sur une échelle de temps de 2 à 4 ans.

Précisons aussi que certains promoteurs immobiliers choisissent de se spécialiser dans un domaine particulier (le logement le plus souvent) mais que la profession recouvre bien entendu des acteurs ayant fait le choix de domaines d'intervention plus variés (résidences de services, bureaux, commerces, aménagement, terrains à bâtir...).
 

Parmi les différentes actions que doit accomplir le promoteur pour accomplir sa mission, on identifie facilement les principales :

• choisir tous les intervenants de la maîtrise d'oeuvre : géomètre, architecte, bureau d'étude thermique, maître d'oeuvre d'exécution, bureau de contrôle, coordinateur sécurité chantier, bureaux d'études techniques (B.E.T.) etc...
   
• mise au point technique du projet avec la maîtrise d'oeuvre, permis de construire, appel d'offres
   
• contacter tous les concessionnaires de réseaux pour les travaux de branchements : EDF, GDF, France Télécom, Services des eaux (potable, assainissement, pluvial)...
   
• négociation et souscription des assurances dommage ouvrages, tous risques chantier, constructeur non réalisateur, responsabilité civile
   
• financement de l'opération : définition du tour de table et des apports des associés, négociation du crédit bancaire et de la garantie financière d'achèvement
   
• choix des partenaires commerciaux, définition des moyens publicitaires
   
• signature des marchés de travaux passés avec les entreprises
   
• ordre de service et suivi du chantier (12 à 18 mois, voire davantage)
   
• suivi des projets d'actes notariés en collaboration avec le notaire du programme
   
• organisation de la réception des travaux avec les entreprises et des livraisons aux clients
   
• fourniture au notaire et au syndic des dossiers réglementaires : D.O.E. (dossier des ouvrages exécutés) et D.I.U.O. (dossier d'intervention ultérieure sur l'ouvrage)

Et encore, les éléments ci-dessus ne constituent qu'une vision simplifiée de l'implication du promoteur dans la réalisation d'un programme immobilier standard.
 

Les zones d'intervention du promoteur ne sont pas limitées géographiquement. Chaque promoteur est libre d'intervenir où il le souhaite, dans le respect des règles d'urbanisme dictées par les règlements locaux.

Dans la pratique cependant, le promoteur immobilier intervient le plus fréquemment dans les secteurs où la demande est forte, généralement dans les zones urbaines ou périurbaines.

En effet, ce sont ces aires géographiques, villes, communautés urbaines, communautés d'agglomération, qui accueillent les formes urbaines les plus denses, notamment les bâtiments collectifs de plusieurs niveaux avec parkings en sous-sol, et qui demandent un savoir-faire et une organisation professionnels.