Quelle zone géographique loi Scellier pour votre investissement ?

Zone géographique loi Scellier : ce paramètre est certainement l'un des plus importants, et parfois méconnu, d'un bon investissement Scellier. Quelle en est la logique, pourquoi a-t-il été créé et quelles sont les conséquences de la géographie sur notre petite histoire de défiscalisation ?...
 

Le point de départ de la réflexion est la logique de zones dans lesquelles le marché du logement, en France, est plus ou moins tendu.
Les pouvoirs publics ont donc voulu définir une hiérarchie géographique des marchés locaux de l'immobilier en créant (à ce jour) cinq grandes zones. De la zone la plus tendue, Abis, à la moins tendue, C, en passant par les exceptions à la française... Vous n'avez pas tout suivi ?

Normal, recommençons donc dans le détail :

1. la zone Abis : zone la plus tendue et qui regroupe des régions comme Paris et la petite couronne, le Genevois, la Côte d'Azur etc...
2. la zone A : la grande couronne parisienne
3. la zone B1 : les grandes métropoles régionales de plus de 250 000 habitants
4. la zone B2 : les agglomérations de plus de 50 000 habitants
5. la zone C : le reste du territoire, par défaut

Le détail des communes rattachées à chacune des zones est disponible dans la circulaire fiscale du 15 Mai 2009 et dans l'arrêté du 22 Décembre 2010 qui a créé la zone Abis avec une partie des communes de la zone A antérieure. Ces deux documents sont disponibles en bas de page de la documentation loi Scellier.
 

Les incidences du zonage sur le marché de l'immobilier neuf et sur les dispositifs d'accession à la propriété ou d'investissement immobilier locatif sont certaines et parfois déterminantes. Elles sont de deux natures principales :

1. Eligibilité
   Les zones Abis, A, B1 et B2 sont éligibles à un investissement loi Scellier. La zone C en revanche est exclue du bénéfice de ce dispositif, sauf que... sauf que certaines dérogations ministérielles peuvent être obtenues de manière justifiée et exceptionnelle. Pour faire le tour des communes de la zone C éligibles en Scellier...
    
2. Loyers et ressources
   

• Les loyers plafond au m² de surface utile sont différents pour chacune des zones, aussi bien en Scellier "classique" qu'en Scellier - Carrez (aussi appelé Scellier social ou intermédiaire).
  
• Les plafonds de ressources applicables en Scellier - Carrez suivent la même logique que les loyers, avec une différenciation par zone et les montants les plus élevés en zone Abis (les plus faibles en zone B2, et C pour les dérogations).
  

 La conséquence la plus évidente pour l'acquéreur d'immobilier neuf est de devoir prendre en compte dans ses calculs un paramètre supplémentaire car les économies d'impôt ou les plans de financement peuvent être sensibles au choix de la commune d'implantation suivant son zonage.

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