Les charges : logement neuf collectif et individuel à tarif comparable ?

Les charges pour un logement neuf peuvent varier assez fortement. Le candide se demande souvent pourquoi, car il n'aperçoit pas clairement les facteurs de coût. Les charges sont pour partie induites par les choix de conception initiaux, mais elles dépendent aussi de l'efficacité de la gestion locative.
Une petite explication de texte ?
 

Pour tout programme immobilier, le promoteur ou le lotisseur / aménageur détermine la structure juridique qui va réaliser le programme, mais aussi la forme de l'organisation qui va gérer les parties communes.

L'existence d'une structure juridique dédiée à l'entretien des équipements et espaces communs va engendrer des frais administratifs et des frais d'entretien (et donc des charges imputables aux logements neufs).

Les frais d'entretien dépendent davantage de la conception de l'ensemble immobilier, tandis que pour les frais administratifs, il faudra distinguer selon les 3 cas suivants notamment :

• aucune structure n'est prévue : on est donc certainement dans un cas où il n'y a aucune partie commune, ou bien les parties communes sont prises en charge dès la livraison par la puissance publique (rétrocession)
• une Association Syndicale Libre est créée : on est probablement  en présence d'habitat individuel sur des parcelles privatives, ou de macro-lots indépendants. Les frais de gestion administrative d'une ASL sont en général inférieurs à ceux d'une copropriété.
• une copropriété est mise en place : le régime choisi correspond le plus fréquemment à une forme d'habitat collectif. Un ordre de grandeur pour les honoraires de syndic, par exemple, est en 2011 de 120 à 180 € TTC par lot principal, suivant la taille de la copropriété et sa complexité en termes de gestion d'équipements.

Il faut noter qu'il existe aussi des programmes de logements individuels gérés sous la forme de la copropriété, ce qui implique que ces maisons ne sont pas en pleine propriété mais correspondent à des 10 000 èmes de copropriété assortis d'une jouissance privative exclusive.

Il existe également des montages juridiques où des copropriétés (édifiées sur un macro-lot) font partie d'une ASL englobant l'ensemble des lots divis.

Indépendamment des frais administratifs de la structure de gestion, le niveau des charges va dépendre des choix initiaux liés au montage d'opération immobilière. Par exemple :

• portail électrique
• ascenseur
• piscine
• arrosage automatique
• quantité et nature des espaces verts
• éclairage automatique ou pas...

Sur le plan des équipements,le niveau des charges est moins élevé pour les logements individuels, car pour des programmes de maisons, il n'y a par exemple pas nécessité de gérer d'éclairage de couloirs de desserte, ni de portails électriques ou d'ascenseurs.
Les appartements sont donc souvent plus coûteux en charges, ce qui est aussi le reflet d'un habitat plus urbain et partagé.

En réalité, la bonne approche est de se demander si la conception du programme a intégré des équipements superfétatoires ou trop coûteux en regard de leur utilité ou du plaisir procuré, le tout à la lumière du coût d'entretien futur de son logement.

Ainsi, certains jugeront qu'une piscine est indispensable, et d'autres qu'elle est bruyante et coûteuse.

Analyser son achat immobilier en fonction de son mode de vie et de ses moyens financiers est certainement une pratique de bon sens très pertinente.

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