Prix de vente : quid du plan de financement ?

C'est vrai ça, on achète quoi finalement : un bien immobilier, un prix, un crédit, un plan de financement ?
Un peu tout ça ?

Prix de vente et prix d'achat : incidence des choix possibles

Le prix de vente est-il égal au prix d'achat ? Pour éviter une réponse de Normand, il faut détailler un peu la réponse. Le prix de vente (prix TVA comprise) est le prix exprimé par le vendeur du logement. Il correspond au revenu qu'il attend de la vente du logement. Pour l'acquéreur, ce prix de vente est aussi son prix d'achat, mais pas son prix de revient. Pour connaitre son prix de revient, l'acheteur du bien immobilier va devoir ajouter certains frais comme les frais d'acte notarié, les frais de garantie du crédit, les frais de dossier bancaire ou parfois les frais de règlement de copropriété. C'est la totalité de ce prix de revient qu'il va falloir financer et c'est ce qu'on appelle le plan de financement. Le plan de financement établit un équilibre entre les dépenses et les recettes ; d'un côté on aura donc tous les éléments à financer (prix et frais) et en contrepartie on aura les moyens de financement, c'est à dire l'apport personnel (en ce compris d'éventuelles primes ou subventions) et les emprunts souscrits en complément (et qui constituent l'essentiel des ressources, jusqu'à 100% du montant le cas échéant).

Le prix de vente correspond au prix de vente du produit immobilier nu. On peut parfois inclure dans le prix de vente des frais (acte notarié par exemple) normalement dus par l'acquéreur. On parle alors d'un prix de vente "acte en mains".

Avantage d'un acte en mains : le prix d'achat se rapproche du prix de vente puisqu'il va incorporer tout ou partie des frais liés à l'achat. Le montant des frais devient alors forfaitaire puisqu'il est inclus dans le prix de vente et le prix de revient de l'achat peut alors être connu à l'euro près (dans l'hypothèse d'une formule où tous les frais seraient inclus).

Inconvénient d'un acte en mains : le promoteur immobilier vendeur est obligé d'augmenter son prix de vente pour intégrer les frais supplémentaires. Et cette augmentation de prix est supérieure à l'économie réalisée car le prix de vente supporte certains frais dont la TVA  sur la totalité, alors qu'une partie des frais d'acte par exemple ne supporte pas de TVA à l'origine. La formule acte en mains est donc à tous les coups plus chère qu'une formule classique avec les frais à charge de l'acquéreur (financés dans le cadre du plan de financement), mais elle peut rassurer l'acquéreur car le prix d'achat est connu à l'avance.

Concernant l'offre immobilière de Logement Direct, les prix de vente affichés sont les prix de vente promoteur (après remise de 6% minimum) et le montant des frais est estimé automatiquement logement par logement quand une simulation financière est réalisée à partir de la page de détail d'un logement.

On peut aussi estimer les frais d'acte et d'hypothèque ou ses mensualités de crédit sur la page "Simulateur & Crédit Immobilier".

L'emprunt classiquement souscrit par un acquéreur de résidence principale est un crédit amortissable. Ceci signifie que les remboursements de l'emprunteur sont calculés de manière à couvrir les intérêts dus à la banque et le remboursement progressif du capital. Traditionnellement, ces crédits peuvent comprendre une période d'anticipation (jusqu'à 24 mois) ainsi appelée car elle précède la phase d'amortissement de l'emprunt. Cette phase est très utile pendant la construction du bien immobilier, car le banquier calcule alors ses remboursements sans incorporer le remboursement du capital et au prorata des sommes mises à disposition. En VEFA (vente sur plans) le décalage entre le moment de l'achat et la livraison justifie fréquemment le recours à  une période d'anticipation pour éviter de payer ses remboursements à 100% alors qu'on n'a pas encore pris possession de son logement neuf et que l'on paye un loyer en parallèle.

Le crédit in fine... contrairement à son cousin amortissable, avec ce type de crédit l'emprunteur ne rembourse pas le capital mais uniquement les intérêts. Au terme du prêt, l'emprunteur doit donc toujours à la banque le même montant que celui emprunté initialement...
Quel intérêt ? Les mensualités sont moins lourdes car elles n'intègrent pas de remboursement de capital et elles sont donc totalement composées de frais financiers ce qui peut se révéler intéressant dans certains montages financiers défiscalisants. En contrepartie, il faut être capable de dénouer le crédit au terme en soldant un placement ou en vendant un autre bien (par exemple le logement acquis grâce à ce crédit). Ce type de crédit n'est pas adapté à l'accession à la propriété et les banques le réservent à une toute petite minorité de clients du fait du risque supplémentaire important.

Et les taux dans tout ça ? Fixe ou variable ?

L'avantage du taux fixe, c'est qu'il est fixe ! Mr de La Palice  n'aurait pas mieux dit... mais l'intérêt de la chose, c'est qu'on en connait toutes les conditions et que les mensualités sont donc invariables sur toute la durée du prêt, ce qui présente souvent un caractère rassurant.

Le taux variable est donc a contrario susceptible de subir des variations à la hausse comme à la baisse et l'emprunteur ne connait donc que sa mensualité de départ et la formule de révision de son taux (qui variera selon l'évolution des taux sur les marchés financiers). Ceci signifie que si l'on pense que les taux vont baisser dans les années qui suivent son achat immobilier, il peut s'avérer intéressant de souscrire un emprunt à taux variable, alors que si l'on pense que les taux vont monter il vaut mieux s'en abstenir et choisir la sécurité du taux fixe.

Oui mais, et les emprunts à taux variable capé alors ?

C'est une variante de l'emprunt à taux variable classique. Les banques, pour limiter le risque (ou le profit) de l'emprunteur à  taux variable, ont créé une variante où la  variation de taux, à la hausse comme à la baisse, est plafonnée (ou "capée" de l'anglais "cap" casquette). On dit ainsi qu'un crédit à taux variable de 4.50 % est capé à + et - 1 % par exemple. Avec le taux variable capé, le comportement de votre emprunt va se rapprocher d'un taux fixe car les variations de taux seront limitées.

A chacun de choisir son type de taux selon les époques et les offres de son banquier !

Une fois que l'on sait combien on veut emprunter, et que l'on a choisi (sur le principe) son type de crédit et de taux, il reste encore à vérifier si l'achat de son appartement ou de sa maison est faisable et raisonnable.

On vérifiera donc sa capacité à acheter en jouant sur la durée de l'emprunt en fonction des conditions de taux obtenues pour déterminer les remboursements mensuels qui en découlent.

Traditionnellement, les établissements financiers ne souhaitent pas que les mensualités (assurance décès invalidité comprise) dépassent le tiers des ressources du foyer emprunteur. Cette précaution se double parfois d'une analyse du reste à vivre.

Le reste à vivre ? C'est la somme qui va rester au ménage pour assumer ses dépenses courantes une fois déduites les dépenses incompressibles (le remboursement de l'emprunt, celui d'autres emprunts en cours, le paiement de pensions...). Toutes les banques n'utilisent pas forcément ce critère qui est plus sensible quand les ressources du ménage sont faibles.

Bien sûr, pour améliorer un plan de financement, on peut avoir recours à des financements spécifiques comme le PTZ+ en accession à la propriété pour primo-accédants ou le Prêt Locatif Social pour investir, mais il vaut mieux consulter leur documentation.

La chronologie :

Un banquier ne vous proposera pas d'offre de prêt tant que vous n'aurez pas signé un contrat de réservation ( voir vente en VEFA). En revanche, il est sans doute préférable d'en consulter un en amont (ou un courtier) pour avoir une idée de votre budget d'achat. Pour vous y aider, nous pensons que la solution que nous vous proposons en matière de demande de crédit immobilier comporte quelques qualités...

Autre solution pratique : sur Logement Direct, vous pouvez faire des  simulations en choisissant d'abord le logement qui vous intéresse et en réalisant ensuite facilement vous même la  simulation pour ce logement. Vous saurez ainsi à quoi vous en tenir, quitte à vérifier avec le banquier dans un second temps, avec votre contrat de réservation en mains !

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