PSLA, le pour et le contre du prêt social location-accession

Le PSLA est un produit très réglementé, voire administré. Cette lourdeur formelle comporte en contrepartie quelques bénéfices dont certains ressemblent à des privilèges en regard du droit commun des ventes de logements neufs.

Parmi les avantages financiers du PSLA, on compte donc :

• des prix de vente plafonnés au m² de surface utile, avec un maximum différencié selon la zone géographique du programme (zonage dit A/B/C, avec des zones A, B1, B2 et C)
• un régime de TVA préférentiel avec l'application d'un taux de TVA réduit (5.5 % depuis 2014)
• une exonération de TFPB (taxe foncière sur les propriétés bâties) de 15 ans
• une garantie de financement découlant du couple promoteur / banque partenaire du programme qui impose de proposer au locataire-accédant un plan de financement permettant d'acheter le logement avec une mensualité de crédit immobilier (hors assurances) inférieure ou égale à la dernière redevance payée (loyer plus fraction acquisitive)
• la possibilité de percevoir selon ses revenus l'APL (l'aide personnalisée au logement) avec le barème accession et ce dès le début de la phase locative (le PSLA faisant partie de la catégorie des prêts conventionnés)
• et parfois une aide directe ou indirecte des collectivités locales (minoration du prix de vente, aide au financement...)

L'ensemble de ces éléments constitue un tout cohérent et très avantageux sur le plan financier.

Les aspects financiers ne sont pas les seuls à être mis en oeuvre par le dispositif PSLA.

Celui-ci intègre en effet des dispositions annexes visant à sécuriser le parcours du candidat locataire accédant en cas de problème.

Cette sécurisation est assurée par deux garanties distinctes :

• la garantie de rachat
• la garantie de relogement

La garantie de rachat est définie réglementairement et prévoit l'obligation du rachat par le vendeur dans certains cas explicitement prévus. Il faut pour cela que l'accédant en fasse la demande et la valeur de rachat est elle-même définie par rapport à la valeur initiale du logement prenant en compte une dégressivité à compter de la sixième année.

La garantie de relogement, en revanche, peut intervenir en phase locative comme en phase accession. Elle est - tout comme la garantie de rachat - définie précisément par les textes.

La notion d'épargne préalable sous-tend la logique de location accession, avec une première phase locative au cours de laquelle le locataire accédant paye une redevance composée du loyer et d'une épargne (appelée fraction acquisitive).

La constitution régulière de cette épargne permet de compléter au fil du temps l'apport personnel (ou fonds propres) du candidat mais elle retarde d'autant le moment où il devient propriétaire.

Si l'épargne mensuelle était vraiment significative, il serait possible de rapidement économiser et de réduire le montant de l'emprunt nécessaire dans des proportions intéressantes, ce qui justifierait le fait d'accepter de retarder le moment de la levée d'option et donc de l'achat.

Ce n'est malheureusement pas le cas, car le locataire-accédant doit déjà payer un loyer conséquent et la part de la fraction acquisitive dans la redevance mensuelle est donc minime. Ce constat peut ainsi remettre en question l'intérêt réel de faire durer la phase de location plus de quelques mois.

Car - bien que le prêt social location accession soit rigoureusement encadré -  il existe aussi des risques masqués qui proviennent d'effets secondaires des règles du PSLA ou des pratiques en vigueur.

Au nombre de ces risques ou défauts, citons principalement deux points :

• le risque de non financement de l'acquéreur :
  en effet, bien que celui-ci dispose initialement - au moment du contrat de location-accession - d'une offre de financement, s'il vient à lever l'option d'achat de son appartement ou de sa maison avec un décalage supérieur à 6 mois par exemple, cet accord de financement sera devenu caduc et il lui faudra refaire le tour des banques pour boucler un nouveau plan de financement. Ce qui peut comporter des risques si la composition du ménage, ses revenus ou les autres dispositifs accessoires liés au crédit (comme les règles du PTZ+ ou autres) viennent à changer dans l'intervalle.
   
• les clauses anti-spéculatives :
  il arrive assez fréquemment, quand les collectivités locales accordent des aides supplémentaires aux locataires-accédants, que les contrats et l'acte notarié prévoient des clauses dites anti-spéculatives. Ces clauses, de nature contractuelle, ont pour objectif de dissuader certains acquéreurs de vouloir faire rapidement des plus-values importantes du fait de l'écart de tva et de l'aide de la collectivité, alors que le PSLA est normalement prévu pour permettre d'acheter son logement et d'y habiter durablement.