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Achat d'appartement ou maison BBC

Concrétiser un achat d'appartement ou maison BBC : les économies d'énergie et la qualité de construction sont deux thèmes que le grand public perçoit clairement à travers la communication média. Mais au-delà du premier sentiment ou d'une vision simpliste du bâtiment basse consommation, acheter en BBC signifie quoi en fin de compte ?

Un logement neuf BBC qu'est-ce que c'est ?

Le BBC version RT2012

Changement de braquet avec la RT 2012. L'économie d'énergie est au programme. L'ambition qualitative et quantitative est plus importante. Que faut-il en retenir ? En gros :

La réglementation thermique 2012 est fondée sur une logique d'objectifs de plusieurs natures.

► Une nature largement prééminente de Résultats :

besoin bioclimatique : Bbio
consommation d'énergie primaire : CepMax
confort d'été : Tic

► Une nature de Moyens

Les Résultats : le coeur de la réforme

1- L'efficacité énergétique du bâti : la qualité de l'enveloppe

L'exigence relative à la qualité de l'enveloppe du bâti est retranscrite par le coefficient «Bbiomax» (besoins bioclimatiques du bâti). Elle vise les besoins en énergie des fonctions chauffage, refroidissement et éclairage.

2- La consommation énergétique

Cette exigence est retranscrite par le coefficient « Cepmax », qui concerne les consommations suivantes : chauffage, refroidissement, éclairage, production d'eau chaude sanitaire et auxiliaires (par exemple pompes et ventilateurs de VMC).
La valeur théorique du Cepmax s'élève à 50 kWh/m².an d'énergie primaire (l'unité représentative des m² étant la SHON thermique), avec des adaptations liées à la localisation géographique et l'altitude notamment (voir carte ci-dessous).
D'autres facteurs entrent également en ligne de compte comme le type d'usage du bâtiment, la surface moyenne des logements etc...

3- Le confort d'été

La notion de température intérieure conventionnelle (Tic) impose une exigence de seuil maximal (Tic de référence : Tic ref). Pour garantir un bon niveau de confort en été, il est ainsi prévu que la température la plus chaude atteinte dans des locaux au cours d'une période de 5 jours consécutifs très chauds en été ne dépasse pas un certain seuil.

L'idée générale

L'amélioration de la performance thermique ou énergétique des bâtiments, notamment dans le logement neuf, est une démarche continue dont le Grenelle de l'Environnement a souligné les objectifs comme autant d'étapes futures. Appartements neufs ou maisons, tous les types de logements, à l'achat comme à la location, sont concernés par le phénomène BBC.
Dans cet esprit, la réglementation thermique s'intéresse de près aujourd'hui au Bâtiment Basse Consommation, pour commencer... Mais le B.B.C., finalement, qu'est-ce que c'est ?

Le BBC version RT2005

Dans le cadre de la réglementation thermique 2005, l'appellation BBC-effinergie® est en fait un label qui concerne les bâtiments neufs respectant les valeurs de consommation définies par l'association Effinergie®, à savoir 50 kWhep/m².an.

Ce label est défini par un arrêté ministériel qui en fixe le niveau de performance énergétique et porte l'appellation BBC 2005 (bâtiment basse consommation 2005).

On note ainsi l'apparition, pour ce label, d'objectifs de perméabilité à l'air (capacité de l'enveloppe du bâtiment à laisser passer un volume d'air minime par une recherche d'étanchéité améliorée).

Carte de zonage des Cepmax

Non, il ne s'agit pas là la carte de nos belles régions françaises. Quoique...
Vue sous l'angle de la réglementation thermique RT2012, cette carte illustre des zones homogènes en fonction du climat et de l'altitude et fait ressortir la consommation maximale en kWhep/m².an autorisée.
A Marseille ou Bastia on ne pourra pas dépasser 40, là où Lille aura droit à 60 et Strasbourg à 65.

Les atouts du Bâtiment Basse Consommation

Atouts thermiques

Inutile de développer l'intérêt de l'amélioration des performances thermiques des logements neufs, notamment dans le cadre de l'achat de son appartement ou de sa maison, avec des gains évidents en confort d'hiver comme d'été et en consommations énergétiques.

Atouts règlementaires

Il faut noter que les pouvoirs publics ont voulu anticiper sur la RT 2012 et donner un coup de pouce à la construction BBC. Dans le neuf, ceci se traduit notamment (pour les programmes immobiliers ayant obtenu le label BBC-effinergie® RT2005) par des incitations fiscales en investissement immobilier locatif Scellier (taux de réduction d'impôt supérieur au non BBC) ou en loi Duflot depuis 2013, et par une quotité majorée de Prêt à Taux Zéro Plus en accession à la propriété.

Les inconvénients du BBC

Bien entendu, rien n'est parfait en ce monde, même en matière de logement neuf et de réglementation thermique...
Au premier rang des certitudes, la construction BBC implique un surinvestissement, et donc pour un achat BBC d'appartement ou de maison une augmentation du prix de vente et des mensualités de remboursement de crédit. En principe, ce surcoût doit être compensé par les économies d'énergie sur la durée, mais tout dépend de son ampleur. A ce sujet, les estimations de surcoût fluctuent entre + 5 et +15%, selon l'optimisation du projet, la nature du bâti et des équipements retenus et l'état de la conjoncture économique et des carnets de commande des entreprises du bâtiment.

Au deuxième rang, autant la part d'investissement relative à l'amélioration du bâti est transparente, autant la part des équipements (production d'eau chaude par panneaux solaires, panneaux photovoltaïques, pompes à chaleur, micro-éoliennes...) est sujette à interrogation sur les temps de retour car il y a un manque de recul sur la durée de vie objective de ces équipements et sur le coût des contrats d'entretien éventuels.

L'après BBC

La notion de logement Passif

D'autres pays européens comme l'Allemagne ont favorisé l'émergence de standards de construction plus ambitieux avec la logique du "Passiv Haus", ou la Suisse avec son "Minergie".

BEPOS : bâtiment à énergie positive

Pour en revenir à la France, d'ores et déjà, des jalons sont posés pour une future réglementation thermique, dite RT 2020 (l'appellation aura sûrement le temps de changer d'ici là), pour laquelle tous les bâtiments neufs seront à énergie positive.

Ceci signifie que ces bâtiments - et notamment les logements neufs pour le secteur qui nous intéresse - auront une enveloppe d'une qualité telle qu'ils consommeront très peu, et qu'il suffira alors de leur adjoindre des systèmes locaux de production d'énergie (photovoltaïque ou micro-éoliennes par exemple) pour qu'ils produisent plus d'énergie qu'ils n'en consomment.

D'où l'appellation flatteuse de bâtiment à énergie positive.

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